A estruturação do negócio e empreendimentos imobiliários tem início na verificação da viabilidade econômica do projeto e na forma de captação dos recursos para construção do empreendimento, que poderá ser obtida de diversas formas pelo empreendedor, sejam estes recursos próprios, ou capital de terceiros, obtidos através da incorporação imobiliária, financiamento do projeto, lançamento de ações em bolsa, recebimento de investimentos de fundos imobiliários, além de outras formas de investimentos de terceiros.
A incorporação imobiliária é forma consagrada e comumente utilizada para a exploração do negócio imobiliário, todavia nada impede que seja aliada a outras formas de captação de recursos e estruturas societárias para a execução do projeto imobiliário.
Por exemplo, para que seja possível a arrecadação de recursos através da emissão de títulos imobiliários na bolsa de valores é necessária a estruturação do negócio sob forma de Sociedade Anônima com capital aberto, único tipo societário capaz de atender a tais necessidades. Assim é que a origem dos recursos e o porte do empreendimento devem moldar a estruturação societária do negócio, de modo a organizar a sociedade da forma mais adequada e eficaz a cada empreendimento. Por óbvio, são muitas as possibilidades e variáveis para elaborar a estruturação de um projeto imobiliário, mas algumas características comuns podem ser destacadas.
As soluções para desenvolvimento de projetos imobiliários devem ser estudadas caso a caso e um bom assessoramento e planejamento jurídico é imprescindível ao sucesso do empreendimento, a fim de englobar todas as fases de estruturação, implantação e gerenciamento. Alguns passos envolvidos nessas etapas são:
1) identificação de eventuais riscos imobiliários e respectivas soluções;
2) proposta do melhor modelo jurídico para o empreendimento, incluindo a abertura da empresa e elaboração de eventuais instrumentos particulares societários;
3) identificação do melhor regime tributário para o empreendimento, incluindo a análise da possibilidade de patrimônio de afetação e RET;
4) elaboração do memorial de incorporação e todos os respectivos instrumentos necessários, incluindo, mas não se limitando, a:
- a. Contrato de compra e venda;
- b. Declarações e especificações diversas;
- c. Estatuto do condomínio – se o caso, Regulamento Interno e Regulamento de Uso e Ocupação do Solo e de Execução de obras.
5) Acompanhamento da tramitação do projeto arquitetônico junto à municipalidade, com apresentação de requerimentos e recursos, se necessário – sempre com o auxílio de despachante local;
6) Acompanhamento do processo de registro do memorial de incorporação junto ao cartório de registro de imóveis;
7) Licenciamento – administrativo e ambiental;
8) Elaboração de contratos e instrumentos acessórios ao empreendimento, como corretagem, prestação de serviços, empreitada e outros;
9) Realização da assembleia geral de instituição do condomínio – se o caso;
10) Atuação em processos administrativos (prefeitura e órgãos ambientais) e judiciais.
Além destas etapas, comuns a todo empreendimento, importante trabalho de dispute system design é desenvolvido pela nossa equipe, mediante criação de procedimentos internos capazes mitigar os riscos e conflitos naturalmente existentes no empreendimento, evitando maiores gastos com processos judiciais e administrativos em excesso, ainda que sob demanda.
Como se vê, todo esse trabalho é decorrente de um detalhado estudo do empreendimento, do perfil consumidor e da própria expectativa da empresa loteadora/incorporadora.
Portanto, as soluções para desenvolvimento de projetos imobiliários devem ser estudadas caso a caso e com um bom assessoramento e planejamento jurídico, fator imprescindível ao sucesso do empreendimento.
