A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou, sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.095), a resolução de contratos de compra e venda que possuam garantia fiduciária registrada, nos seguintes termos:
“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituída em mora, deverá observar a forma prevista na Lei 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.” Recurso Repetitivo (REsp 1891498/SP e REsp 1.894.504/SP).
Isso significa que, em regra, havendo contrato típico de alienação fiduciária, isto é, firmados com instituições financeiras, não terá o compromissário comprador direito à restituição dos valores até então satisfeitos no financiamento em caso de devolução do imóvel e retomada mediante consolidação da propriedade e leilão extrajudicial.
Contudo, não basta a existência de garantia fiduciária para, automaticamente, ter-se por aplicável a lei especial, conforme restou decidido através do julgamento do tema em referência, deve-se haver o preenchimento de determinados requisitos:
- (i) tratar-se de contrato típico de alienação fiduciária;
- (ii) haver a inadimplência do devedor fiduciário e
- (iii) existir constituição em mora e consequente consolidação da propriedade.
Portanto, ausente qualquer destes requisitos, poderá o comprador, ora devedor, solicitar a devolução dos valores que pagou no financiamento, aplicando a legislação consumerista para restituição de até 90% dos valores, ainda que se trate de contrato com garantia fiduciária.
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